Alegaciones al Convenio Urbanistico de la Universidad.

Don José Navarro Aguilar, mayor de edad, vecino de Estepona, con D.N.I 08.919.762 V, Secretario General de la formación política BLOQUE NACIONALISTA ANDALUZ, en Estepona, y, en nombre y en representación de la misma, con domicilio a efectos de notificaciones en calle chorro, número 41, 2º b de la localidad de Estepona ( Málaga) COMPARECE ante ese Ayuntamiento, y, como mejor proceda en Derecho DICE:




Que en fecha de 5 de Noviembre de 2.010, se procede a la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga, número 211, de Edicto de Alcaldía de Estepona, número 16713/10 en cuya virtud y, en aplicación del artículo 39.2 de la LOUA, se somete a información pública, durante el plazo de veinte días, el convenio urbanístico afectante a los ámbitos de suelo urbanizable no sectorizado de Guadalobón y de Arroyo Vaquero, entre el Ayuntamiento de Estepona y las Sociedades Urbanizadora XXI, S.A., Proyectos Arroyo Vaquero, S.L, y, Proyectos Guadalobón, S.L.



Que habiendo sido estudiado y analizado el cuerpo del mismo, así como sus antecedentes administrativo y la correspondiente documentación adiconal, por la formación política que suscribe el presente documento, a través del mismo formula las siguientes





ALEGACIONES





PRIMERA.- Al tratarse el presente Convenio Urbanístico de una solución que tiene por objeto, única y exclusivamente, según la estipulación primera del mencionado Convenio, “… la sectorización de los ámbitos de suelo urbanizable no sectorizado de Guadalobón (SG R1 SUNP y SUNP R2) y de Arroyo Vaquero (SUNP 069, descritos en el apartado I de la exposición, mediante el desarrollo y ejecución del planeamiento general vigente, si bien, con las modificaciones al referido planeamiento, reseñadas en el apartado VII de la exposición, en los términos descritos en los planos que se adjuntan al presente convenio como Anexos número 12 y 13, así como establecer la ordenación estructural de dichos Sectores para su posterior desarrollo mediante los correspondientes planos de desarrollo…”



Sigue diciendo la mencionada cláusula primera: “ … En su virtud, el presente convenio fija los compromisos, plazos condiciones y demás pactos complementarios a los efectos de asegurar un ágil y eficaz desarrollo urbanístico del planeamiento vigente, con las modificaciones indicadas…”.



En consecuencia esta formación política, exige que en la redacción de esta cláusula, el objeto de este convenio no sea tan sólo la sectorización de los ámbitos de suelo urbanizable no sectorizados, así como establecer la ordenación estructural de dichos Sectores, sino también, la creación de una Universidad Pública y de una Ciudad Deportiva, debiendo fijar el convenio los compromisos, plazos, condiciones, financiación ( ante todo) y demás pactos complementarios a fin de detallar la creación de la Universidad Pública y la Ciudad Deportiva en Estepona.







SEGUNDA.- En la estipulación segunda del mencionado convenio urbanístico, se lleva a cabo una ordenación de los dos sectores propuestos, a saber, el existente en Guadalobón ( SG R1 SUNP y SUNP R2) y el existente en Arroyo Vaquero (SUNP 06), que esta formación política propone modificar, en los siguientes términos:



1ª.- Se ha de eliminar la densidad de viviendas por hectárea en cada sector que actualmente, es de 30 viviendas por hectárea, y, ello, por cuanto que, según fuentes técnicas consultadas por esta formación política, la aplicación de dicha densidad en ambas zonas, daría lugar a la construcción de hasta un máximo de seis mil trescientas noventa y nueve (6.399.-) viviendas, que, en términos generales sería consumida por el promotor), de tal suerte que originaríamos una zona de población, en el extrarradio de más de veinticinco mil ( 25.000) personas, si atendemos al modelo estándar de familia tradicional, para las que el actual Plan General de Ordenación Urbana de 1.994 no ha previsto dotaciones generales de imprescindible ubicación ( como guarderías, bibliotecas, escuelas municipales, etc…) y que a su vez, debería de plantear Modificaciones Puntuales de Elementos en el Plan de Ordenación Urbana de 1.994, que, lógicamente, habrían de ser aprobadas en el Pleno de la Corporación Local.



2ª.- El presente convenio que se presenta a exposición pública presenta un modelo urbanístico totalmente insostenible en la zona que se pretende aplicar, tal y como hemos indicado en el punto anterior, pero es que, además, en términos muy similares al convenio urbanístico del Ilustrísimo Ayuntamiento de Estepona con miembros de la familia Real Saudí, se vuelve a mencionar que no a detallar, que, en dicho sector será de aplicación la previsión para la vivienda de protección oficial y otros regímenes de protección pública, recogida en el artículo 10.1 de la Ley de Ordenación Urbanística Andaluza, y, que, en la actualidad, supone una reserva del treinta por ciento de la edificabilidad residencial, según el artículo 18.3 c) de la misma Ley.



Aunque si bien, es cierto que el número de viviendas sujetas a algún tipo de protección oficial, forma parte del contenido del Plan de Sectorización, según el número 4 del artículo 12 de la Ley de Ordenación Urbanística Andaluza, no es menos, cierto que, en ningún caso se prohíbe que mediante convenio se pueda señalar o recoger siquiera de forma somera el número de viviendas sujetas a protección oficial, máxime cuando tenemos ya determinado el techo máximo edificable.



En consecuencia, esta formación política propone que de forma clara e inequívoca se señale si quiera un número aproximativo de viviendas de protección a construir en cada uno de los sectores, así como régimen de protección pública al que van a estar sujetas, pues, de lo contrario, mucho nos tememos que a través de la técnica de las transferencias urbanísticas, el suelo destinado a viviendas de protección pública va a desaparecer de ambos sectores.



3ª.- En relación al Sector de Guadalobón, esta formación política no está de acuerdo con el cambio de sistema de actuación que se propones, esto es, pasar de sistema de actuación de cooperación a compensación, pues, ello, supondría, dejar en manos de los promotores del Plan Parcial, la ejecución de las obras de urbanización exteriores e interiores del Sector, con el consiguiente y más que probable abuso a la hora de fijar los costes de la urbanización, que se exigiría a los propietarios minoritarios en el sector ( aún cuando fuera un único propietario minoritario). No olvidemos, que uno de los socios mayoritarios es una empresa Urbanizadora, en concreto la Sociedad Urbanizadora XXI, S.A.



Desde este punto de vista, esta formación política, propone en aras de una mayor participación en este megaproyecto urbanístico de todo el entramado de la construcción Esteponera, que el sistema de actuación prevista para el desarrollo de las urbanizaciones interiores y exteriores de ambos sectores, sea el de Cooperación, asignando el Ayuntamiento la construcción de las grandes infraestructuras a las empresas Esteponeras de la Construcción, evitando dejar en manos de un único constructor ( en este caso que coincidiría con uno de los socios mayoritarios Urbanizadora XXI, S.A), la urbanización de más de seiscientos mil metros, en concreto seiscientos treinta y ocho mil ochenta y seis metros (638.086 m2).



En relación al Sector Arroyo Vaquero, esta formación política, propondría al Ilustrísimo Ayuntamiento de Estepona, antes de firmar el presente Convenio Urbanístico que se presenta a exposición pública, se proceda a una modificación del sistema de actuación previsto para realizar las urbanizaciones interiores y exteriores del citado sector, sustituyendo el sistema de actuación de compensación a cooperación, por los argumentos esgrimidos en el párrafo anterior.



Este cambio de sistema de actuación, a nuestro entender, debería, ser propuesto por el Equipo de Gobierno Municipal, para ser aprobado en Pleno.



Y, es que, como no podía ser de otra manera, en épocas de crisis económica, así como crisis en la construcción que, en nuestra localidad, se agudiza a límites insospechados, todo proceso de urbanización debería beneficiar al sector de la construcción en Estepona, máxime si la urbanización de más de dos millones de m2, se lleva a cabo en el término municipal de Estepona. No olvidemos que, como consecuencia, del desarrollo de ambos sectores, se ha de urbanizar dos millones ciento treinta y tres mil ochocientos cincuenta metros cuadrados ( 2.133.850,00 m2) aproximadamente.





TERCERA.- En relación a la cláusula tercera del convenio urbanístico, de conformidad a lo propuesto por esta formación política en su alegación primera, esta formación política entiende que habría de clarificar un doble aspecto, a saber:



1ª.- De un lado, habría de recogerse no sólo el importe que el promotor del convenio destina única y exclusivamente a la urbanización de ambos sectores que asciende a cuarenta y tres millones cuatrocientos ochenta mil ( 43.480.000,00.-E) euros, sino también el importe que el promotor del convenio y propietario del suelo propone para la construcción de la Universidad y la Ciudad Deportiva, salvo que debamos de entender que el coste de ambos proyectos, esto es, de la Universidad y de la Ciudad Universitario, no lo va a soportar el propietario del suelo.



En este sentido, se ha de dejar muy claro que la cuantía propuesta por el propietario de suelo, según se desprende de la citada cláusula, está destinada única y exclusivamente a la ejecución de obras en el Sector de Guadalobón, en cuyo caso, asciende a veintiocho millones ochocientas setenta mil (28.870.000,00.-E) euros, y, en el Sector de Arroyo Vaquero, en cuyo caso asciende a catorce millones seiscientos diez mil (14.610.000,00.-E) euros, de tal suerte que el propietario del suelo, tan sólo está obligado a ceder anticipadamente el suelo destinado a sistema General Guadalobón, con destino a la implantación de un Campus Universtitario, así como el suelo destinado a sistema General en Arroyo Vaquero, con destino a la implantación de una futura Ciudad Deportiva (pues, en la actualidad el PGOU de 1.994 tan sólo prevé un campo de golf), sin que el propietario del suelo aporte dinero alguno adicional para poner en marcha ambas infraestructuras. No obstante, no olvidemos que, el propietario del suelo, por determinación legal ha de ceder de forma gratuita al Ayuntamiento el 10% del aprovechamiento medio lucrativo del sector



Todo ello, agravado además, por qué a lo largo del convenio no se determina, cuantía alguna con la que se ha de afrontar ambos proyectos, financiación de las mismas así como el sostenimiento diario de ambas.



En consecuencia, esta formación política entiende que el propietario del Suelo no sólo debe ceder de forma anticipada el suelo con destino a sistema general universitario y a Ciudad del Deporte, sino también la cuantía precisa para poner en marcha dichas infraestructuras. Ahora bien, caso de que se entienda de que el propietario del suelo no va a atender dicho concepto, habrá que delimitar quién va a asumir el coste de puesta en funcionamiento y mantenimiento de ambas infraestructuras, pues caso, contrario, el proyecto de Universidad y Ciudad Deportiva caerá, muy probablemente, en saco roto ( por enésima vez).



2º.- De otro lado, sería muy interesante además, aprovechar los hitos urbanísticos señalados en la citada cláusula del convenio, a fin de asegurar no sólo las actuaciones de planeamiento y de gestión urbanística propuestos para la sectorización de los suelos no urbanizables, sino también para garantizar la puesta en funcionamiento ( siquiera) del proyecto de Universidad y de Ciudad Deportiva.





CUARTA.- En relación a los derechos y obligaciones de las partes, señalar, de conformidad a lo dispuesto, en nuestra alegación segunda, tanto para el Sector de Guadalobón, como par el Sector de Arroyo Vaquero, lo siguiente:



1ª.- Insistir en que en el Sector de Guadalobón continué el sistema de actuación urbanística de Cooperación, no comprometiéndose, en consecuencia, el Ayuntamiento a sustituir el mismo por el sistema de actuación urbanístico de compensación.



2ª.- De igual manera, debería suprimirse el siguiente párrafo: “… para el supuesto de que no fuera aprobado el Plan de Sectorización ( por el Pleno del Ilustrísimo Ayuntamiento de Estepona), el Ayuntamiento de Estepona, previo los preceptivos trámites, se compromete incorporar a través de la revisión del PGOU el ámbito del sector, como Suelo Urbanizable Sectorizado, y, por tanto delimitar en el propio PGOU, el Sector con los parámetros urbanísticos y demás determinaciones del presente convenio”.



Y, ello, por cuanto que, esta formación política, entiende que, en los temas de planeamiento urbanístico, ha de haber la mayor participación no sólo social, sino también política posible y, no es muy acorde conforme a criterios democráticos, que, para el supuesto de que el Plan de Sectorización no prosperase en el Pleno del Ilustrísimo Ayuntamiento de Estepona, éste se impusiese por el Equipo de Gobierno a través de su inclusión en la revisión del PGOU.



3ª.- De igual manera, debe suprimirse el siguiente párrafo: Compromiso de los propietarios del suelo: 1.2.1 (.2.2.1) en términos idénticos. “ Abonar los gastos de urbanización y de gestión del Sector….”, en la medida en que, esta formación política entiende que también de be incluir abonar los gastos para la puesta en funcionamiento de la Universidad y Ciudad Deportiva, para el supuesto de que el promotor del convenio y propietario del suelo haya de atender la puesta en funcionamiento de ambas infraestructuras.



4ª.- Antes de la firma del presente convenio urbanístico, sería de interés para esta formación política que se procediese al cambió del sistema de actuación urbanístico existente, en el Sector de Arroyo Vaquero,, cual es el de compensación, a otro, cual es el de cooperación, por los argumentos con anterioridad señalados.





QUINTA.- En relación a la cláusula quinta del convenio presentado a exposición pública, relativo a la cesión anticipada del suelo con destino a sistema general universitario en el sector de Guadalobón, se deberían de reflejar las siguientes matizaciones:



1ª.- De un lado, se debería de complementar, en su enunciado, incorporando la siguiente expresión “… cesión anticipada del suelo con destino a sistema general de Ciudad Deportiva en el Sector de Arroyo Vaquero”.



Por otra parte, entendemos que si el propietario del suelo, además de ceder de forma anticipada el suelo con destino a sistema general universitario y a Ciudad Deportiva en ambos sectores, aporta cuantía alguna adicional para poner en funcionamiento ambos proyectos, deberían incluirse la misma en esta precisa cláusula.



2ª.- De otro lado, esta cláusula sería la cláusula idónea para incorporar, siguiera los documentos mínimos que acrediten la realización y realidad de ambos proyectos, como sería los planos de ubicación de la misma, diseños que se propondrían, proposición de concurso público, en su caso, para elegir el diseño, plan de financiación, plan de ejecución de obras, Memoria Económica, etc….





SEXTA.- En relación a la cláusula sexta del convenio relativo a las determinaciones en el expediente de adaptación del PGOU de Estepona a la LOUA, debería de redactarse en los siguientes términos: “ el expediente de adaptación, en estos precisos momentos aplicable, incorporará las previsiones generales de programación, que no contemple el vigente PGOU, o en su caso, hayan quedado desfasadas, correspondiente a los ámbitos de suelos urbanizables no sectorizados, al ampara de lo dispuesto en el artículo 3-2 g) del referido Decreto 11/ 2.008.”.



Y, ello, por cuanto que, no olvidemos la adaptación del PGOU de 1.994 a la LOUA, aún no se ha aprobado definitivamente, y mucho nos tememos que no se aprobará en esta legislatura.



No obstante, esta formación política, propondría en aras a la seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario, la supresión de dicha cláusula.





SEPTIMA.- La formación política Bloque Nacionalista Andaluz, se opone frontalmente a la incorporación de una cláusula de subrogación en este convenio, y ello, por varios motivos:



1ª.- En el supuesto de que los promotores y dueños actuales del suelo vendieran a un tercero los mismos, El Ayuntamiento se comprometería en cumplir con todos y cada uno de sus compromisos con este tercero, pudiendo ocurrir que ese tercero no dispusiese de la misma solvencia económica que los actuales promotores del convenio.



2ª.- De esta manera, se puede propiciar la existencia de movimientos especulativos en este proyecto, siendo el pueblo de Estepona, el principal perjudicado, pues, pudiera ocurrir, que los terceros, debido a problemas de insolvencia no pudieran atender a sus compromisos, viéndose, de nuevo, el proyecto de la Universidad y Ciudad Universitario truncados.





OCTAVA.- De igual forma, la formación política Bloque Nacionalista Andaluz, en la cláusula décima, echa de menos siquiera una mínima regulación de una supuesta fundación que, englobaría al Ilustrísimo Ayuntamiento de Estepona, Universidad de Málaga y Consejería de Innovación, Ciencia y Empresa, que se encargaría de la construcción y gestión del Campus Universitario.



Así, pues si ello fuese así, esto es, si dicha fundación es la que debe construir y gestionar el campus universitario, ¿ cómo se financiaría la construcción y la gestión? ¿ en qué porcentajes participarían las tres instituciones? ¿ quién asumiría el coste del mantenimiento de las instalaciones universitarias? ¿ la propia Universidad de Málaga o la Consejería de Innovación, Ciencia y Empresa de la Junta de Andalucía?



Ahora bien sí se prevé la creación de una fundación para la construcción y gestión del campus universitario, ¿se debería crear otra fundación para la construcción y gestión de la Ciudad Deportiva?, caso de que así fuese, ¿ por quién estaría participada?, ¿ cómo se financiaría?, etc…





NOVENA.- Finalmente, la formación política Bloque Nacionalista Andaluz, en su interés de no dejar desprotegidos a los colonos ubicados tanto en el Sector de Guadalobón como en el sector de Arroyo Vaquero, entiende que debería de incluirse expresamente en el convenio urbanística, una cláusula que salvaguardara sus derechos ante los legítimos propietarios de esos suelos, debiéndose incluso, aunque técnica y jurídicamente no tiene por qué incluirse, cuantificarse los importes indemnizatorios que le correspondería, como consecuencia del transcurso del tiempo en que estas personas estuvieron labrando las tierras de esta zona de Estepona. No olvidemos, en este sentido, que hace escaso tres días, el Señor Alcalde de Estepona comentó que no se pondría ni un solo ladrillo, hasta que los colonos cobrarán las cuantías indemnizatorias que se reclamaban, llegando a asignar a la fanega de tierra la cuantía de treinta mil ( 30.000,00.-E) euros.



En este sentido se aporta a las presentes alegaciones, como “ documento anexo número uno”, una copia del Diario Sol, donde el Señor Alcalde, se manifiesta en los términos arriba expuestos,



Por todo ello, es por lo que





SUPLICO A UD que, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 39.2 de la LOUA, se tenga por evacuado el trámite información pública del convenio urbanístico que se expone y conforme a las alegaciones indicadas, se tengan por admitidas las mismas, en orden a subsanar las deficiencias existentes, a nuestro juicio, en el convenio urbanístico referenciado, pasando a formar parte del cuerpo jurídico del mismo.





En Estepona a 15 de Noviembre de dos mil diez





Don José Navarro Aguilar, D.N.I: 08.919.762 V,

Secretario General del BLOQUE NACIONALISTA ANDALUZ en Estepona



























Sr. Presidente- Alcalde de la Corporación Municipal del Ayuntamiento de Estepona.

Ayuntamiento de Estepona.

Plaza Blas Infante, s/nº

29.680.- ESTEPONA